Recours entre occupants d'un même logement

Les centres de justice de proximité (CJP) offrent des services gratuits et confidentiels d’information juridique à tous les citoyens, quels que soient leurs revenus ou la nature juridique du problème éprouvé. 

Il arrive malheureusement trop souvent que l'on regrette notre choix de colocataire. Lorsque nos rapports viennent à un point de rupture, le droit offre différentes options, qui varient selon les faits.

Pour comprendre les solutions à votre portée, vous devrez d’abord déterminer le type d’entente qui vous unit: est-ce une colocation au sens de la loi, une sous-location ou si la personne occupe simplement les lieux?

De plus, la première étape est de tenter de vous entendre à l’amiable. Pour vous aider dans cette démarche, n’hésitez pas à contacter l’une des ressources énumérées à la fin de ce billet.

Le colocataire

Si une entente n'est pas possible, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement (le «TAL», anciennement la Régie du logement) pour faire entendre une demande d'expulsion de votre colocataire. Cette demande, appelée «Demande de résiliation d'une entente de colocation», vous permet d'obtenir une ordonnance afin de forcer le départ de votre colocataire. Pour y parvenir, vous devrez prouver l'existence d'une entente de colocation ET les comportements de votre colocataire qui vous causent un préjudice sérieux.

Prouver l'existence d'une entente (verbale ou écrite) de colocation

Si les 2 noms sont sur le bail, il s’agit d’une preuve de colocation.

Si seul votre nom est indiqué sur le bail, vous devrez prouver au tribunal l'existence d'une entente. Cette preuve peut se faire au moyen d'une entente écrite. En l'absence d'un écrit, vous pourrez relater au tribunal la nature de votre entente verbale et soumettre des preuves qui soutiennent votre témoignage, tels des virements bancaires.

Toutefois, en l'absence de toute preuve, vous ne pourrez être entendu par le TAL et vos recours seront limités. Généralement, une réclamation financière pourrait se faire devant les tribunaux civils, notamment devant la Cour du Québec, Division des petites créances.

Convaincre le TAL que le comportement de votre colocataire vous cause un préjudice sérieux

Dans Kellner, le TAL a ordonné l'expulsion d'un colocataire en raison de son comportement en ce qu'il avait insulté ses colocataires, leur avait réclamé sans fondement des sommes d’argent et, de façon générale, avait rendu «la vie [d'une des] colocataire[s] misérable» (paragr. 34).

Dans Dinelle, un locataire se plaignait du fait que l'autre locataire avait adopté un comportement violent et délirant, l’humiliant et l’insultant lorsqu'elle était sous l'emprise de l'alcool. Enfin, dans Gauthier, lors d'une dispute entre 2 locataires conjoints, l’un d’eux a fait preuve de violence envers l'autre en plantant un couteau dans le comptoir de la cuisine. Le comportement violent de ce dernier, dirigé vers l'autre locataire, a été jugé fatal à la cohabitation des locataires. Son bail a été résilié

Le sous-locataire

En vertu du Code civil du Québec, les locataires peuvent également envisager l'utilisation d'une partie ou de l'entièreté de leur logement par un tiers, en échange d'un paiement qui ressemble à une part du loyer. Ce type d'entente s'appelle une sous-location et elle s’apparente à une entente de colocation.

Pour décider s’il est en présence d’une entente de sous-location, le TAL se fie avant tout à l’intention des individus de former une telle entente. Contrairement à l’entente de colocation, la sous-location s’accompagne de plusieurs formalités légales, telle la notification d’un avis de sous-location du logement aux propriétaires. Cependant, les tribunaux ont déjà reconnu des ententes verbales qui ne respectaient pas les formalités légales.

Comment savoir alors s’il s’agit d’une entente de colocation ou de sous-location? La réponse se trouve dans l’intention des parties de former un contrat de sous-location plutôt qu’une entente de colocation. En présence d’une entente de sous-location, le TAL peut rendre des jugements portant sur les obligations et manquements de toutes les personnes en cause, soit les propriétaires, les locataires et les sous-locataires.

Dans Salera, des propriétaires demandaient l’expulsion de leur locataire notamment parce qu’il avait sous-loué illégalement le logement sans les avoir avisés au préalable, contrairement à ce que la loi exige. Le locataire a admis partager son logement avec des tiers en échange d’un partage des dépenses communes (Internet, téléphone, chauffage, électricité et autres accessoires du logement), mais niait avoir eu l’intention de sous-louer son logement. La juge administrative a conclu que la qualification de sous-location ou non d’un appartement dépend ultimement de la commune intention des individus.

S’il détermine être en présence d’une sous-location, le TAL peut:

1. Expulser un sous-locataire qui refuse de quitter le logement après la fin de la période convenue à l’entente de sous-location, et ce, à la demande du locataire (ex.: Cheshmavar).
2. Expulser des sous-locataires qui causent des troubles de voisinage, et ce, à la demande des propriétaires (ex.: Immeubles Rioux inc.).
3. Expulser un locataire ET des sous-locataires qui n’usent pas du logement comme des personnes prudentes et diligentes le feraient, et ce, à la demande des propriétaires (ex.: Bouganim).
4. Expulser un locataire et un sous-locataire lorsque le locataire a sous-loué le logement au complet et n’y habite plus depuis plus de 12 mois (ex.: Compagnie FDL ltée).

Simples occupants

Certains locataires laissent des proches emménager avec eux sans prévoir une entente de sous-location. Souvent, les locataires n'exigent aucune contribution claire au loyer ou alors ne demandent qu'une contribution à certains frais communs, telle l'épicerie. Leurs proches sont alors qualifiés par les tribunaux de simples occupants. Les recours des locataires sont très limités dans de tels cas lorsque la situation s'envenime.

Généralement, le TAL refuse de rendre un jugement dans le contexte d’un conflit entre un locataire et un simple occupant.

Par exemple, dans Lamarre, le TAL a refusé de se prononcer sur un litige entre 2 sœurs qui vivaient dans le même logement. La locataire avait hébergé sa soeur pour la dépanner. Ces dernières n’ont jamais convenu d’entente ou de contrat. La sœur occupante refusait de partir et, malheureusement, le TAL n’a pas ordonné son départ puisqu’il n’avait pas le droit d’intervenir.

Bref, si la personne n’est qu’un simple occupant de votre logement, vous aurez à envisager des recours beaucoup plus complexes devant les tribunaux pour forcer son départ.

N’hésitez pas à communiquer avec le Centre de justice de proximité de votre région si vous avez des questions en la matière pour obtenir davantage d’information juridique.

Autres ressources disponibles

• Visitez cette page du TAL pour savoir comment conclure une entente de sous-location en bonne et due forme. Vous trouverez aussi sur le site des exemples de décisions rendues par ce tribunal.
• Vous trouverez toutes les décisions rendues par le TAL sur le site de SOQUIJ.
• Pour vous aider dans vos négociations afin d’arriver à une entente à l’amiable, demandez l'aide de bénévoles formés dans le processus de la médiation citoyenne.
• Vous craignez pour votre personne? Contactez la police ou le Centre d'aide aux victimes d'actes criminels.
• Vous êtes une personne âgée ou handicapée et craignez que votre colocataire ne vous exploite financièrement? Vous pouvez porter plainte à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse.

Ce billet, issu d’une collaboration entre le Centre de justice de proximité Grand Montréal et SOQUIJ, a pour objectif de démystifier les recours entre les occupants d’un même logement.