Le 7 octobre 2021, la Loi sur l’hébergement touristique a été adoptée. Cette loi, entrée en vigueur le 1er septembre 2022, remplace la Loi sur les établissements d’hébergement touristique.

Pour pouvoir louer son logement, sa maison ou son chalet à court terme à des touristes (c’est-à-dire pour 31 jours ou moins), il faut maintenant obtenir un numéro d’enregistrement de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) et un avis de conformité à la réglementation municipale. S’il s’agit d’une résidence principale, le propriétaire ou le syndicat de copropriété doit autoriser la location touristique.

De plus, à la suite de l’incendie mortel survenu en mars 2023 dans un immeuble du Vieux-Montréal qui était loué illégalement sur Airbnb, de nouvelles obligations sont imposées aux plateformes de location. La Loi visant à lutter contre l’hébergement touristique illégal, adoptée en juin 2023, les oblige notamment à s’assurer que les annonces diffusées indiquent le numéro d’enregistrement de chaque hébergement répertorié.

Des amendes de 2 500 $ à 25 000 $ pour une personne physique et de 5 000 $ à 50 000 $ dans tous les autres cas sont prévues lorsqu'il y a exploitation illégale d’un établissement d’hébergement touristique. Pour sa part, une plateforme de location qui diffuse une offre d’hébergement illégale ou qui permet la conclusion d’un contrat d’hébergement illégal est passible d’une amende pouvant atteindre 100 000 $.

Voici quelques exemples jurisprudentiels en matière d’hébergement touristique illégal.

Défense de diligence raisonnable

Dans Agence du revenu du Québec c. 9345-6804 Québec inc., la propriétaire d’un duplex a été acquittée d’avoir contrevenu à l’article 37 paragraphe 8 de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique en exploitant ou en donnant lieu de croire à l’exploitation d’un hébergement touristique sans qu’une attestation de classification ait été délivrée.

L’hébergement n’était pas offert en location par la propriétaire, mais par le locataire du logement, qui l’avait affiché sur Airbnb. Pourtant, ce dernier avait été avisé, par écrit et verbalement, que le logement ne pouvait servir à des fins commerciales. Seules les fins résidentielles étaient permises.

Ce n’est qu’une fois le locataire évincé pour non-paiement de loyer que la propriétaire a été mise au courant de l’activité illégale. Elle a communiqué avec Revenu Québec pour dénoncer la situation. À son grand étonnement, elle a par la suite reçu un constat d’infraction alors qu’elle s’attendait à une convocation pour témoigner contre son ancien locataire.

Le juge a conclu que la propriétaire avait agi avec diligence raisonnable afin d’éviter la commission de l’infraction.

Qu’est-ce qu’un «touriste»?

Dans Agence du revenu du Québec c. Girard, on reprochait au défendeur d’avoir donné lieu de croire qu’il exploitait un établissement d’hébergement touristique sans qu’une attestation de classification ait été délivrée pour cet établissement. Il offrait, sur Airbnb, la location de chambres de courte durée dans son immeuble.

Le défendeur s’est défendu en expliquant qu’il ne louait pas à des touristes mais uniquement à des travailleurs de la santé, conformément à des ententes conclues avec des agences de placement. En raison de sa convivialité, il se servait de la plateforme Airbnb pour les réservations et le paiement.

Or, selon la loi en vigueur au moment de l’infraction, un «touriste» est «une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires ou pour effectuer un travail rémunéré, et qui utilise des services d’hébergement privé ou commercial» (art. 1 al. 2 de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique). Cette définition n’a d’ailleurs pas radicalement changé dans la nouvelle loi. Un touriste peut être une personne qui fait un voyage pour effectuer un travail rémunéré.

Le fait que le défendeur refuse de donner suite à une demande de location qui ne provient pas d’un travailleur de la santé recommandé par une agence sous contrat ne l’exonère pas. L’offre de location avec un tarif par nuitée constitue une infraction si l’offrant ne détient pas l’attestation de classification (devenue le numéro d’enregistrement CITQ).

Le défendeur a été déclaré coupable et une amende de 2 500 $ lui a été imposée.

Une situation similaire est survenue dans Agence du revenu du Québec c. Aménagement Myr inc. 

Une compagnie offrait sur Airbnb des chambres à louer dans un «camp forestier en ville» pendant les mois où ses propres travailleurs n’y étaient pas hébergés. La compagnie se défendait en affirmant louer seulement à des travailleurs forestiers ou des employés d’Hydro-Québec, et parfois à des équipes de hockey. Or, ces types de clients correspondent exactement à la définition de «touriste» prévue à la loi.

La compagnie s'est vu imposer une amende de 5 000 $.

La preuve d’une location réelle n’est pas nécessaire

C’est ce qui ressort de la décision Agence du revenu du Québec c. Paquet.

La juge a conclu que l’intention de louer ou non n’est pas pertinente pour conclure à la commission de l’infraction d’avoir donné lieu de croire à l’exploitation d’un établissement d’hébergement touristique sans autorisation (ou sans enregistrement). Une annonce publiée sur un site de location d’hébergement est suffisante pour établir qu’une personne donne lieu de croire au public à l’exploitation d’un établissement touristique.

Le seul fait que la réservation ait pu être effectuée sur le site laisse croire à une personne raisonnable un espoir à la location. Le poursuivant n’a pas à prouver qu’une location a bel et bien eu lieu. Il n’a qu’à mettre en preuve cette possibilité de location, notamment par une simulation.

Par ailleurs, continuer d'offrir un logement sur un site comme Airbnb laisse aussi croire qu’on exploite un établissement d'hébergement touristique, et ce, même si le calendrier de location est bloqué ou indique «complet». Cela démontre seulement que le logement ne peut être loué pour une certaine période, et non qu’il n’est plus exploité. C’est ce qu’a conclu la Cour supérieure dans Agence du revenu du Québec c. Riverin.

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