Divulgation d’un suicide: la responsabilité du courtier immobilier

Depuis 2012, le vendeur qui sait qu’une mort violente, par exemple un suicide, est survenue dans un immeuble doit expressément divulguer ce fait dans le formulaire de déclaration du vendeur. S’il ne respecte pas cette obligation, il s’expose à un recours en annulation de la vente, en réduction de prix ou en réclamation de dommages-intérêts de la part de l’acheteur.

Mais qu’en est-il du courtier immobilier? Commet-il aussi une faute s’il n’informe pas l’acheteur qu’un suicide a eu lieu dans l’immeuble?

La question s’est posée dans une affaire récente, où l’acheteur d’un immeuble vendu sous contrôle de justice, donc sans garantie légale, reprochait aux courtiers immobiliers inscripteur et collaborateur de ne pas lui avoir divulgué qu’un décès par suicide était survenu dans le garage de l’immeuble 2 ans avant la vente.

Le juge Sabourin, de la Cour du Québec, a présenté un survol intéressant de la jurisprudence en la matière. Il en a retenu ceci:

[59]        De la revue des décisions qui précèdent, le Tribunal retient que l’introduction, le 1^er juillet 2012, d’une question spécifique sur le suicide ou la mort violente dans la [déclaration du vendeur] a changé la donne. Le vendeur est maintenant tenu de divulguer toute information dont il a connaissance en lien avec une mort violente ou un décès par suicide survenu dans l’immeuble qu’il offre de vendre, et ce, même si l’acheteur n’exprime pas de préoccupations sur ce sujet. Lorsque le courtier en est informé ou lorsqu’il le découvre, il doit prendre les moyens nécessaires pour que tout acheteur intéressé en soit aussi informé.

Il faut donc se demander si un courtier normalement prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait pu découvrir qu’un décès par suicide était survenu dans l’immeuble avant la vente.

Dans le contexte particulier de la vente sous contrôle de justice intervenue en l’espèce, le juge n’a pas retenu la responsabilité des courtiers.

Avant de rédiger la fiche descriptive, le courtier inscripteur avait visité les lieux et avait fait les vérifications nécessaires pour connaître l’historique de l’immeuble. Lorsqu’une voisine lui a mentionné que le propriétaire antérieur était décédé à l’hôpital d’une cause naturelle, il a pris des moyens suffisants pour valider cette information. L’avis de décès qu’il avait découvert sur Internet ne lui permettait pas de croire à la survenance d’un suicide. Selon le juge, le courtier n’avait pas à se lancer dans une enquête plus poussée.

Quant au courtier collaborateur, le juge a retenu qu’il avait aussi correctement exécuté son obligation de moyens envers l’acheteur. Ce dernier ne lui avait jamais demandé de vérifier si un suicide était survenu.