La reconduction et la modification du bail

Au Québec, le jour du déménagement est le 1^er juillet. Ainsi, la majorité des baux résidentiels prennent fin à la même date, soit le 30 juin. Si le locateur désire plutôt modifier les conditions du bail, il doit respecter certaines règles, lesquelles sont survolées dans le présent billet.

Reconduction de plein droit

L’article 1941 du Code civil du Québec (C.C.Q.) prévoit que le bail à durée fixe se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée.

Avis de modification du bail

Toutefois, au moment de la reconduction du bail, le locateur peut modifier les conditions de celui-ci. Pour ce faire, il doit donner un avis écrit de modification au locataire en respectant les délais suivants:

(art. 1942 C.C.Q.)

Contenu de l’avis

Tout d’abord, l’avis doit être rédigé dans la même langue que le bail (art. 1898 C.C.Q.). Sans cela, il est inopposable au destinataire, à moins que ce dernier n’en subisse aucun préjudice.

Dans Ntapolias, le locataire a invoqué l’irrecevabilité de l’avis rédigé en français alors que le bail était en anglais. Or, même si le locataire ne s’exprimait ni en français ni en anglais, les membres de sa famille ont été en mesure de traduire pour lui le contenu des documents reçus. Ce dernier a d’ailleurs répondu en français au locateur. Ainsi, en l'absence de préjudice pour le locataire, cet avis a été déclaré valide.

Si l’avis de modification vise à augmenter le loyer, il doit indiquer le nouveau loyer proposé ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours (art. 1943 al. 1 C.C.Q.). De plus, le locateur doit y mentionner que le locataire peut refuser la modification proposée dans un délai de 1 mois suivant la réception de l’avis (art. 1945 C.C.Q.).

Pluralité de locataires

Chaque locataire doit en principe recevoir un avis de modification des conditions du bail et y répondre. Par contre, lorsque la preuve établit que l'un des colocataires a donné à l'autre un mandat d'agir pour lui, la réponse à l'avis est alors considérée comme ayant été remise par les 2 locataires, ce qui était le cas dans Diallo.

Choix offerts aux locataires

Bien que la loi n'oblige pas le locateur à fournir un choix de réponses sur son avis de modification du bail, si celui-ci décide de le faire, ce choix doit être clair et proposer toutes les réponses possibles pour ne pas induire le locataire en erreur.

Récemment, dans Quevillon Charbonneau, le Tribunal administratif du logement a déclaré invalide un avis de modification des conditions du bail puisque les locateurs ont choisi d'y indiquer des choix, mais en limitant ceux-ci à une acceptation ou à un refus, avec l'obligation de quitter les lieux loués en cas de refus. Par ailleurs, l'avis transmis à la locataire ne mentionnait aucun délai pour y répondre, contrairement à ce qui est exigé par la loi.

Ce délai prévu par le législateur a pour but, en outre, de favoriser la conciliation entre les parties, d'éviter que le locataire ne soit pris de court et obligé de se décider rapidement.

Le refus du locataire

Le locataire peut refuser la modification proposée par le locateur et quitter le logement à la fin du bail. Il peut aussi accepter que le bail soit renouvelé, mais refuser l’augmentation du loyer ou les modifications proposées. Dans ce cas, le locateur devra entreprendre un recours devant le Tribunal administratif du logement pour que celui-ci fixe le loyer ou se prononce sur les modifications refusées par le locataire.

Si le locataire ne répond pas à l’avis dans le délai de 1 mois suivant sa réception, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur (art. 1945 al. 1 C.C.Q.).

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement nouvellement construit visé à l’article 1955 C.C.Q., le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail.

En rafale

Pour terminer, voici quelques décisions rendues dans le contexte d’une reconduction de bail:

• Il est connu qu’un avis donné conforme à la loi est générateur de droit. Ainsi, un avis successif sera valide que s’il vise la correction d’une erreur matérielle dans le premier avis transmis par le locateur.
• Un locateur ne peut demander à ses locataires de signer un document aux termes duquel ils consentent à la modification apportée à leur bail sans la possibilité de la refuser.
• La clause du règlement de l'immeuble obligeant le locataire à détenir une police d'assurance-responsabilité est abusive, notamment parce qu'elle impose à ce dernier de payer une prime d'assurance, laquelle consiste en fait en une forme d'augmentation de loyer déguisée.
• À la lumière de la jurisprudence, une clause promotionnelle offrant une réduction sur le loyer est valide si elle a pour objectif d'inciter le locataire à contracter un bail; toutefois, une telle clause n'est pas, en principe, reconduite au moment du renouvellement du bail.