La garantie contre les vices cachés: quelques notions de base

Faire l’acquisition d’une propriété peut constituer un moment de bonheur ou d’inquiétude. La découverte de moisissure ou de fourmis charpentières à l’intérieur des murs est bien plus qu’une mauvaise surprise.

Or, lorsqu’on achète un immeuble auprès d’un vendeur professionnel ou d’une autre personne, l’acheteur bénéficie en principe d’une garantie légale de qualité.

Conditions d’ouverture du recours

Prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec, la garantie légale de qualité, communément appelée la «garantie contre les vices cachés», est une protection accordée à l’acheteur contre les défauts non apparents ou dissimulés qui l’empêchent d’utiliser son immeuble ou tout ce qui y est rattaché (exemple: piscine, galerie, garage, etc.).

Comme cette garantie existe par le seul effet de la loi, il n’est pas nécessaire de l’inscrire au contrat. La situation est toutefois différente lors des ventes aux risques et périls de l’acheteur, alors que l’acheteur ne bénéficie généralement pas de cette garantie, ou lors des ventes faites sous contrôle de justice.

Pour se prévaloir de cette garantie, le vice allégué doit respecter les conditions suivantes:

Le vice doit être grave

Il n’est pas nécessaire que la propriété soit inhabitable pour être victime d’un vice caché. Par exemple, il suffit de la présence d’une fissure à la fondation et que celle-ci crée des dommages à la maison pour qu’elle soit considérée comme un vice caché.

Le vice doit être antérieur à la vente

Même si le défaut en question était jusque-là invisible et inconnu du vendeur, il suffit que le vice ait été présent au moment de la vente.

Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Si le vendeur ou un inspecteur a mentionné le défaut avant la vente de la propriété, il ne s’agit plus d’un vice caché.

Le vice doit être caché

Le vice ne pouvait pas être décelé par un acheteur prudent et diligent.

L’usure normale des matériaux

La détérioration d’un bien résultant de son usure normale, de sa vétusté ou de son vieillissement n’est pas couverte par la garantie de qualité. En effet, l’acheteur doit prendre le bien vendu avec l’usure normale qui y est rattachée. Cette garantie n’est d’ailleurs pas une garantie «valeur à neuf».

Ainsi, un acheteur raisonnable qui a acquis une maison de 50 ans ne peut s’attendre à ce que le plancher du sous-sol soit neuf, tout comme celui qui a pris possession d’une résidence dont le vendeur n’a jamais procédé au changement du drain français ne peut affirmer subir un vice caché.

Obligations du vendeur

La garantie contre les vices cachés s’impose au vendeur, même s’il ignore les vices, qu’il soit ou non de bonne foi. Le vendeur ne peut non plus se prévaloir du seul fait d’avoir dénoncé le vice à l’acheteur, encore faut-il que ses déclarations ne soient pas faussement rassurantes et induisent chez l’acheteur un sentiment de fausse sécurité.

Obligations de l’acheteur

Dans le processus d’achat, l’acheteur doit faire preuve de prudence et de diligence, notamment en procédant à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble, en prenant les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment et en vérifiant ou en faisant vérifier ce qui est suspect.

Quoi faire si l’on pense avoir découvert un vice caché? 

Les règles en matière de vices cachés sont nombreuses et diverses possibilités s’offrent à l’acheteur, dont le recours judiciaire contre le vendeur. La dénonciation du vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable est essentielle. En effet, l’omission ou le retard à le dénoncer pourrait être fatal en cas de recours judiciaire.

Vices cachés : principes de base et recours contre les vendeurs antérieurs, avec Me Bryan-Éric Lane.