Vente sans garantie légale: on ne peut céder un droit auquel on a renoncé

Que veut dire une clause qui stipule que l’acheteur achète un immeuble «sans aucune garantie légale aux risques et périls de l’acquéreur»?

C’est la question qui s’est posée dans la récente décision Ouellette.

Dans cette affaire, le vendeur d’un immeuble qui avait renoncé aux garanties légales lors de son achat est poursuivi pour des vices cachés allégués par les nouveaux acheteurs. Il appelle en garantie les vendeurs antérieurs de l’immeuble.

Les défendeurs en garantie ont invoqué un moyen de non-recevabilité à l’encontre du recours en garantie que le défendeur avait intenté contre eux. À titre de vendeurs antérieurs de la résidence, ils soutenaient que le défendeur ne pouvait leur opposer la garantie légale contre les vices cachés puisqu’il y avait renoncé dans l’acte de vente conclu avec son vendeur immédiat en achetant l’immeuble à ses risques et périls. Selon eux, cette renonciation a eu pour effet de rompre la chaîne de transmission des garanties légales accessoires aux ventes antérieures de cet immeuble.

Même s’il a acquis l’immeuble sans garantie légale, le défendeur prétendait pour sa part que cette renonciation ne valait qu’à l’égard de son recours personnel contre son vendeur immédiat. Il ne serait pas privé des garanties légales consenties par les vendeurs antérieurs et qui lui ont été cédées par son vendeur immédiat.

Le défendeur s’appuyait principalement sur l’arrêt Hay. Or, dans cette affaire, tout comme dans l’arrêt Dupuy qui a suivi, aucune partie n’avait renoncé à la garantie légale de qualité.

Le juge Tremblay a examiné la doctrine ainsi que les différentes interprétations de l’arrêt Hay données pas les tribunaux. Certains juges ont retenu que la Cour d’appel avait alors décidé que le recours du sous-acquéreur contre un vendeur antérieur subsiste malgré toute renonciation par celui-ci ou un acquéreur antérieur à la garantie de qualité.

Pour sa part, le juge Tremblay a jugé plus prudent de retenir la précision apportée par la Cour d’appel dans Dupuy, selon laquelle le recours d’un sous-acquéreur contre un vendeur antérieur n’est possible que si son auteur n’a pas expressément renoncé à la garantie légale. Une telle renonciation expresse ferait obstacle à un recours du sous-acquéreur contre tout vendeur antérieur et non seulement contre l’auteur du vendeur immédiat de ce sous-acquéreur. Un acheteur pourrait toutefois stipuler qu’il renonce à la garantie légale de son vendeur immédiat seulement, mais sans pour autant renoncer à ce que lui soit cédées les garanties dont bénéficie ce même vendeur contre les vendeurs antérieurs. Tout est une question d’intention des parties.

Une clause stipulant que l’acheteur achète l’immeuble «sans aucune garantie légale aux risques et périls de l’acquéreur» (Ouellette, paragr. 43) ne laisse planer aucun doute: l’intention de l’acheteur est d’acheter l’immeuble sans aucune garantie.

Le juge a donc accueilli la demande en irrecevabilité des défendeurs en garantie et a rejeté le recours en garantie intenté contre eux.