L’obligation du courtier immobilier concernant la capacité juridique du vendeur qu’il représente

Dans Capitale Distinction inc. (Via Capitale Distinction) c. Fondation Dyson Moore, une agence immobilière a appris à ses dépens l’importance de vérifier qu’un client a la capacité juridique de vendre une propriété.

Des administrateurs de la Fondation Dyson Moore, qui possède un vaste parc floral à Mascouche (les Jardins Moore), ont signé un contrat de courtage avec La Capitale Distinction inc. dans le but de mettre en vente les Jardins Moore. Lors de la signature du contrat, une copie des statuts et règlements de la Fondation a été remise au courtier. Le droit de vendre n’était pas prévu dans les statuts, mais rien ne l’interdisait non plus. Pour le courtier, la résolution du conseil d’administration décrétant la mise en vente paraissait suffisante.

Le conseil d’administration a accepté une offre d’achat, mais la vente n’a pas eu lieu. En effet, après avoir analysé les statuts de la Fondation, le notaire instrumentant a constaté que celle-ci n’avait pas le droit de vendre ses biens et qu’elle était incapable de fournir un titre clair. Il a suggéré au conseil d’administration de modifier ses statuts ou, à défaut, d’obtenir une résolution spéciale adoptée par la majorité de ses membres pour autoriser la vente.

L’agence immobilière a intenté un recours contre sa cliente pour réclamer la rétribution de 20 400 $. Elle prétendait avoir rempli son obligation de trouver un acheteur sérieux et que la Fondation avait illégalement empêché la conclusion de la vente.

Or, le juge a établi que l’agence n’avait pas droit à sa rétribution, car elle avait manqué à l’obligation prévue à l’article 30 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, entré en vigueur en 2010:

30. Le titulaire de permis doit vérifier et s'assurer de la capacité juridique de la partie qu'il représente ou de son représentant pour effectuer la transaction envisagée ainsi que de celle des autres parties à la transaction, si ces dernières ne sont pas représentées par un titulaire d'un permis.

Selon le juge, cet article de droit nouveau «précise et même accroît les devoirs des courtiers et des agences en matière de capacité juridique du client, en ce sens qu'il ne doit plus se contenter de "vérifier la capacité de son client" mais également doit s'en "assurer"» (paragr. 85). En se référant aux définitions des dictionnaires, le juge a retenu que le verbe «assurer» était synonyme de «certifier», «attester» et «garantir». Il s’agit d’une obligation formelle.

La capacité juridique comprend non seulement l’aptitude à détenir un droit, mais aussi celle de l’exercer.

L’omission de l’agence et de ses courtiers de s’être «assurés» de la capacité de vendre de la Fondation a disqualifié ceux-ci de leur droit à une rétribution, car ils n’ont pas rempli leurs obligations. Ils n’ont pas agi avec la prudence, la diligence et la compétence exigées par la législation sur le courtage immobilier. Il y avait beaucoup d'actes à accomplir ou à corriger pour que la Fondation soit juridiquement capable de vendre, et ceux-ci n'ont pas été effectués légalement et en temps opportun, d'où l'échec de la vente.

Enfin, le juge a rappelé ceci :

[122]Certes, on ne peut s'attendre à ce qu'un courtier immobilier possède d'emblée toutes les connaissances juridiques nécessaires pour s'assurer en toutes circonstances que son client possède la capacité juridique pour conclure une vente, surtout dans un cas comme le nôtre. Mais, on doit s'attendre à ce qu'il en ait suffisamment pour détecter les cas susceptibles d'être problématiques et consulter les personnes compétentes à le conseiller ou l'assister dans l'accomplissement de sa mission ou conseiller son client de le faire.  Les articles 73, 80 et 84 du Règlement sur le courtage lui en font même un devoir.

Cette décision illustre bien l’importance, pour un courtier, d’effectuer les démarches nécessaires afin de vérifier et s'assurer que son client peut vendre sa propriété, même si celles-ci peuvent être plus complexes lorsqu’il s’agit d’une personne morale. 

Référence

Capitale Distinction inc. (Via Capitale Distinction) c. Fondation Dyson Moore (C.Q., 2014-04-08), 2014 QCCQ 2935, SOQUIJ AZ-51066370