Validité d’une hypothèque légale de la construction

Dans Développements 2950 Ontario inc. c. 141517 Canada ltée (Clermont ltée), la Cour supérieure a été appelée à se prononcer sur la validité d’une hypothèque légale qui avait été publiée sur un immeuble par un sous-traitant.

Les faits

En 2011, la propriétaire, Les Développements 2950 Ontario inc., a entrepris à Montréal le projet Hibiscus, qui nécessitait la construction de trois bâtiments, dont deux étaient construits sur le lot original n^o 3 362 050 et devaient comprendre respectivement 87 unités de copropriété résidentielles (bâtiment A) et 92 logements sociaux (bâtiment B), alors que le troisième, situé sur un autre lot, comptait pour sa part 31 logements sociaux (bâtiment C).

Elle en a confié la réalisation à un entrepreneur général, qui a lui-même eu recours au sous-traitant Clermont ltée. Des certificats de fin des travaux quant aux bâtiments A et B ont été délivrés respectivement les 28 et 31 janvier 2013. Quant au bâtiment C, un tel certificat a été délivré le 21 mars suivant.

En mai, les parties ont accepté de substituer à l'hypothèque légale publiée par Clermont le 18 avril précédent le dépôt d'une somme de 440 000 $ au compte en fidéicommis d’un notaire. En juillet, Clermont a poursuivi l'entrepreneur général en réclamation d'une somme de 440 122 $, mettant en cause la propriétaire, et elle a demandé que les 440 000 $ détenus par le notaire lui soient remis en paiement de sa réclamation.

Au soutien de sa requête en annulation d'une hypothèque légale et en remboursement des sommes déposées à titre de substitution de garantie, qui est régie par l’article 804 du Code de procédure civile (C.P.C.), la propriétaire allègue que l’hypothèque n'est pas valide quant au bâtiment C, l’avis d’hypothèque ne faisant pas mention du montant de la créance liée aux travaux touchant cet immeuble ni de la plus-value prétendument apportée par ceux-ci. De plus, elle soutient que l’hypothèque a été publiée après la fin des travaux en ce qui concerne les bâtiments A et B.

Requête sans objet et prématurité du recours

La Cour supérieure n’a pas retenu les arguments préliminaires invoqués par le sous-traitant contre la requête de la propriétaire.

Elle a rappelé que le droit à la sûreté est tributaire d’une hypothèque légale valide au moment de la substitution de garantie, ajoutant que conclure autrement risquerait de décourager l’usage par le débiteur hypothécaire du recours en vertu de l’article 2731 du Code civil du Québec, alors que sa finalité ne vise qu’à permettre d’éviter qu’un immeuble ne demeure grevé d’une charge de nature hypothécaire.

Par ailleurs, elle a indiqué qu’aucune disposition n’exige qu’une requête intentée en vertu de l’article 804 C.P.C., qui permet la contestation du bien-fondé de l’enregistrement d’une inscription au registre foncier et sa radiation au moyen d’un recours distinct et autonome, ne soit traitée en même temps qu’un recours personnel en recouvrement de la créance garantie par une sûreté publiée au registre foncier.

Validité de l’hypothèque légale

En ce qui concerne la validité de l’hypothèque, la Cour supérieure a d’abord précisé que :

[48] Le régime de l’hypothèque légale de construction est strict et fondé sur des formalités qui constituent des conditions essentielles à l’existence de cette hypothèque ainsi qu’à sa conservation.

[49] Ces conditions ont été regroupées en quatre catégories: celle ayant trait à l’objet de l’hypothèque c’est-à-dire l’immeuble, celle concernant la nature des travaux donnant droit à l’hypothèque légale de la construction, celle concernant les bénéficiaires de celle-ci et celle relative à la publication d’un avis.

[50] Dans ce dernier cas, l’article 2727 C.c.Q. exige l’inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et le montant de la créance; il n’exige pas que la plus-value prétendument apportée y soit mentionnée.

[51] En l’occurrence, le fait que l’avis publié ne dénonce aucune créance se rapportant spécifiquement au bâtiment C n’a pas été remis en question.

[52] Or, il s’agit d’une condition essentielle à la validité de l’hypothèque.

[…]

[55] Le créancier ayant contribué par ses travaux à la construction de plusieurs immeubles devra, pour chacun, respecter les règles de conservation et de réalisation de l’hypothèque légale de la construction et, entre autres, ventiler la créance pour chaque immeuble.

La Cour a ensuite mentionné l’existence d’une exception à cette règle lorsque deux ou plusieurs immeubles forment une seule unité d’exploitation. Elle a précisé que, dans un tel cas, ils pourront être considérés comme équivalant à un seul immeuble et n’être grevés que d’une hypothèque légale de la construction pour le montant global de la créance, sans nécessité de ventilation.

Retenant toutefois que le bâtiment C, qui avait fait l’objet d’un contrat, d’un échéancier de construction et d’un certificat de garantie et de fin des travaux distincts, formait une entité complète et distincte des bâtiments A et B, la Cour supérieure a conclu que l'hypothèque légale qui le grevait n'était pas valide puisqu'elle ne satisfaisait pas à l’une des conditions nécessaires à sa réalisation et à sa conservation.

Quant à la fin des travaux aux bâtiments A et B, la Cour a retenu que celle-ci avait eu lieu le 20 mars 2013 et que, en conséquence, la publication de l'hypothèque, le 18 avril suivant, avait été faite dans le délai requis pour assurer sa conservation.

Conclusion

La propriétaire a donc obtenu en partie gain de cause puisque l’hypothèque légale publiée par Clermont a été déclarée invalide en ce qui a trait au bâtiment C. Cette décision illustre la nécessité pour le sous-traitant de satisfaire aux conditions prévues au Code civil du Québec, qui sont nécessaires à l’existence de son hypothèque légale ainsi qu’à sa conservation. Quant à la délicate question de la fin des travaux, elle ne peut être prise à la légère. Dans le présent dossier, des travaux exécutés le 20 mars, qui visaient à régler une situation qui compromettait l'utilité du bâtiment B, dont le revêtement métallique empiétait sur le mouvement de la porte d'entrée, ont repoussé la fin des travaux à cette date, ce qui n’a pas été sans conséquence pour la propriétaire!

Référence

Développements 2950 Ontario inc. c. 141517 Canada ltée (Clermont ltée), (C.S., 2014-09-17), 2014 QCCS 4391, SOQUIJ AZ-51108847, 2014EXP-3142, J.E. 2014-1802.