Le locataire victime de harcèlement

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Au cours des dernières semaines il a beaucoup été question de harcèlement sexuel et de harcèlement en milieu de travail, mais savez-vous que le Code civil du Québec (C.C.Q.) contient une disposition qui interdit le harcèlement envers le locataire?

Il s’agit de l’article 1902 C.C.Q., lequel se lit comme suit :

Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.

Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur ou toute autre personne qui a usé de harcèlement soit condamné à des dommages-intérêts punitifs.

Définition du harcèlement et principes généraux

Dans Entreprise Serge Savard inc. c. De Carvalho, la Régie du logement fait référence à une étude de l’auteur Me Pierre Pratte, lequel définit le harcèlement en ces termes :

De façon générale, le harcèlement suppose une conduite qui, en raison de l’effet dérangeant qu’elle produit avec une certaine continuité dans le temps, est susceptible de créer éventuellement, chez la victime, une pression psychologique suffisante de manière à obtenir le résultat ultimement recherché par l’auteur de cette conduite. Plus spécifiquement, le harcèlement interdit aux termes de l’article 1902 pourrait, à notre avis, être décrit comme suit :

Une conduite se manifestant par des paroles ou des actes et ayant comme conséquence de restreindre, de façon continue, le droit d’un locataire à la jouissance paisible des lieux ou d’obtenir qu’il quitte le logement.

L’effet de durabilité de la conduite fautive est une composante essentielle dans l’identification du harcèlement. À l’instar du harcèlement sexuel ou discriminatoire spécifique au logement, nous croyons que la continuité dans le temps s’établit soit par la répétition de certains actes, soit par un seul acte grave dans la mesure où il cause un préjudice nocif continu dans le temps.

En 2004, dans Huot c. Martineau, le juge Richard, de la Cour supérieure, a énuméré 19 types de harcèlement invoqués par les locataires et retenus par la jurisprudence. Dans cette cause, le locateur avait commis pas mois de 14 d’entre eux :

1) Intimidation;

2) Attitude envahissante et contrôlante du locateur;

3) Langage abusif lorsqu’il menace le locataire sans droit de le dénoncer pour des infractions fausses et qu’il savait fausses;

4) Envoi de courrier qu’il allait lui-même livrer à la résidence louée;

5) Note visible sur la porte du locataire;

6) Présence fréquente chez le locataire pour lui réclamer le loyer qu’il savait ne pas être en retard;

7) Invitation du locateur à mettre fin au bail qui le liait sous de faux prétextes disant qu’il l’avait vendue, elle n’était que louée à compter du mois de juillet. Il a même prétendu qu’il voulait l’habiter. Il avait su qu’en utilisant ce motif, ç’aurait été plus facile de faire sortir son locataire;

8) Violation du domicile ou violation de la vie privée et intrusion;

9) Coupure de services;

10) Plaideur abusif et vexatoire;

11) La contestation tout à fait loufoque présentée;

12) Reprise de possession de mauvaise foi; le défendeur n’a même pas obtempéré aux termes de l’injonction lui ordonnant de permettre au locataire de réintégrer les lieux;

13) Meubles et effets mobiliers jetés aux rebuts et retirés du logement sans préavis;

14) Le fait qu’il ait, avec ses préposés, pris des photos à tout bout de champ, le jour ou la nuit sur les lieux loués.

Par contre, ce n’est pas parce qu’il existe un conflit entre le locataire et le locateur que nous sommes en présence d’un cas de harcèlement. Celui-ci doit s’évaluer objectivement et non subjectivement (Gavrina c. Capital BLF inc.). En fait, il ne faut pas qualifier la situation à partir de la perception personnelle du locataire.

Attribution de dommages punitifs

Lorsque le tribunal est d’avis que le locataire a droit à des dommages punitifs en vertu de l’article 1902 C.C.Q., ceux-ci doivent être évalués suivant les critères de l’article 1621 C.C.Q. :

Lorsque la loi prévoit l’attribution de dommages-intérêts punitifs, ceux-ci ne peuvent excéder, en valeur, ce qui est suffisant pour assurer leur fonction préventive.

Ils s’apprécient en tenant compte de toutes les circonstances appropriées, notamment de la gravité de la faute du débiteur, de sa situation patrimoniale ou de l’étendue de la réparation à laquelle il est déjà tenu envers le créancier, ainsi que, le cas échéant, du fait que la prise en charge du paiement réparateur est, en tout ou en partie, assumée par un tiers.

À la lumière de la jurisprudence, les sommes allouées à titre de dommages punitifs se situent entre 1 000 $ et 3 000 $. Dans certains cas, une indemnité supérieure à 5 000 $ a été attribuée au locataire harcelé. À ce sujet, je vous renvoie à Malo c. Higgins, soit une décision qui contient un tableau dans lequel ont été colligés des cas de harcèlement et les sommes accordées par les tribunaux.

Cas d’application

Pochoshajew c. Luykshyna,

Le juge administratif a conclu qu’outre le fait que certaines procédures de la locatrice avaient eu un effet humiliant sur le locataire, celles-ci étaient manifestement non fondées. L’utilisation d’un recours dans le but de harceler un locataire devant être sanctionné, la locatrice a été condamnée à payer 4 000 $ en dommages punitifs.

Lebel c. Larivière
La locatrice s’est acharnée à vouloir pénétrer dans la cage d’escalier des locataires et à déplacer, semaine après semaine, malgré leur refus, leurs souliers, et ce, dans un endroit qui constituait un danger pour eux. Elle a également laissé de nombreuses notes sur la porte des locataires et demandé le paiement du loyer avant terme ou au petit matin. La Régie du logement a estimé que la conduite de la locatrice était inacceptable, répréhensible et malicieuse. En outre, il était manifeste qu’elle voulait tout régir et qu’elle a fait fi des droits des locataires. Même si les événements décrits sont pour la plupart banals en soi, lorsqu’on les regroupe, on constate qu’ils sont répétitifs et ont pour but de nuire aux locataires et de les priver de la pleine jouissance des lieux. Dans ces circonstances, les locataires, victimes de harcèlement au sens de l’article 1902 C.C.Q., ont eu droit à 2 000 $ à titre de dommages punitifs.

9207-4772 Québec inc. (Gestion Noto) c. Lazarre
En imposant sa volonté au locataire et en lui présentant un projet de bail contenant des annotations abusives afin de lui imposer une charge financière supplémentaire exorbitante pour une personne à faible revenu, la locatrice s’est rendue coupable de harcèlement, ce qui justifiait des dommages punitifs de 2 000 $.

St-Pierre c. Laroche
La locataire a subi le harcèlement du locateur lorsque celui-ci l’a expulsée de son logement et a profité de son absence pour entreposer ses biens et changer les serrures. Cette manœuvre radicale, bien qu’elle ait été constituée d’un seul événement, était grave et a engendré un préjudice nocif et continu à la locataire. En conséquence, le locateur a été condamné à verser la somme de 2 000 $ à cette dernière à titre de dommages punitifs.

Malheureusement, il arrive que le locateur persiste dans ses agissements plutôt que de s’amender et de cesser les comportements pour lesquels il a été condamné par une première décision de la Régie, se rendant ainsi coupable de récidive. C’est ce qui est survenu dans Brisset c. 9272-8120 Québec inc., où la locatrice, qui avait déjà été condamnée à payer au locataire des dommages punitifs pour harcèlement (5 000 $), a récidivé; en conséquence, elle doit maintenant verser 7 500 $ en dommages punitifs à ce dernier. La même somme a été accordée dans Malo c. Higgins, un autre cas de récidive.

Références

  • Entreprises Serge Savard inc. c. De Carvalho (R.D.L., 2012-03-15), 2012 QCRDL 9315, SOQUIJ AZ-50841523, 2012EXP-1755.
  • Huot c. Martineau (C.S., 2004-11-02), SOQUIJ AZ-50279241, J.E. 2005-91, [2005] J.L. 75. Requête pour permission d’appeler rejetée (C.A., 2005-12-22), SOQUIJ AZ-50349977.
  • Gavrina c. Capital BLF inc. (C.S., 2016-03-03), 2016 QCCS 850, SOQUIJ AZ-51260192, 2016EXP-997, J.E. 2016-523. Appel rejeté sur requête (C.A., 2016-06-06), 2016 QCCA 994, SOQUIJ AZ-51295778.
  • Malo c. Higgins (C.Q., 2015-06-11), 2015 QCCQ 5347, SOQUIJ AZ-51186690, 2015EXP-2617.
  • Pochoshajew c. Luykshyna (R.D.L., 2016-05-10), 2016 QCRDL 16354, SOQUIJ AZ-51286962, 2016EXP-2439.
  • Lebel c. Larivière (R.D.L., 2016-04-12), 2016 QCRDL 13094, SOQUIJ AZ-51279137, 2016EXP-2188.
  • 9207-4772 Québec inc. (Gestion Noto) c. Lazarre (R.D.L., 2013-10-24), 2013 QCRDL 34671, SOQUIJ AZ-51014723, 2014EXP-287.
  • St-Pierre c. Laroche (R.D.L., 2013-01-18), 2013 QCRDL 2337, SOQUIJ AZ-50930927, 2013EXP-733.
  • Brisset c. 9272-8120 Québec inc. (R.D.L., 2016-04-07), 2016 QCRDL 12543, SOQUIJ AZ-51276518, 2016EXP-1860.
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5 réponses sur “Le locataire victime de harcèlement”

  1. anonyme dit :

    Et qu’arrive-t-il des locataires harceleurs qui constamment font des demandes déraisonnables et menaces de poursuite au locateur?

    Les locataires ne sont pas tous des enfants de chœur et les locateur des enfants de…

  2. Yves Gingras dit :

    @anonyme
    Je ne comprends pas votre commentaire. Ce n’était pas le sujet ici. Ce n’est pas parce que certains locataires ne respectent pas le droit qu’il faille taire les abus de certains propriétaires (qui sont heureusement dans la plupart des cas de bons propriétaire …. comme la majorité des locataires sont de bons locataires). Il y a plein d’articles qui parlent du cas des locataires fautifs. De plus, le harcèlement des propriétaires est pire car les locataires doivent vivre dans l’immeuble du propriétaire qui profite de cette situation pour abuser de la situation (d’autant plus que les propriétaires sont mieux vus socialement que les locataires, d’oû un pouvoir de harcèlement plus grand). Dans le cas du propriétaire, il vit bien souvent en banlieue dans une maison cousue où il est l’abri (il ne vit pas dans l’immeuble qui est la source du conflit).
    Yves Gingras

  3. Carrine dit :

    Qu’est-ce qu’on doit faire quand un propriétaire ne vient pas chercher son paiement et il attend presque à la fin du mois pour aller déposer une demande à la régie du logement. Le propriétaire m’a déjà fait une fois déjà et la régie ne m’as même pas crû quand j’ai dit au régisseuse que le propriétaire n’est pas venu récupérer son paiement. J’ai envoyé une lettre concernant cette situation insupportable au propriétaire mais il vient de refaire la même chose. Moi je considère que que c’est du harcèlement surtout qu’il m’avait déjà traité de pute à la régie parce qu’il ne voulais pas faire l’extermination pour des problème de coquerelles et de punaises.

  4. Eric dit :

    Bonjour,

    Pour essayer de résumer les faits le plus brièvement possible, j’ai informé mon propriétaire et le concierge le 28 mai 2018 que je voulais céder le bail qui se termine le 30 sept 2018 car j’ai une nouvelle conjointe qui a deux enfants et qu’un 3 1/2 pour 4, était insuffisant, que nous avions trouvé un appartement plus grand pour le 1er juillet et également, que nous avions trouvé un couple de candidats sérieux et intéressés à prendre l’appartement. Le propriétaire m’a demandé par écrit les informations des candidats mais là ou ça a accroché, il demandait la somme de 215$ par chèque certifié pour la vérification de crédit. J’ai demandé aux candidats s’ils voulaient payer avec moi 50/50 mais ils ont refusé et se sont même rétractés malheureusement.

    J’assume donc, naturellement, les deux loyers depuis le 1er juillet. Des amis de France sont en vacances au Québec pour quelques semaines et je leur ai offert d’habiter ce 3 1/2 le temps qu’ils sont dans le coin plutôt que de payer un hôtel.

    J’ai reçu par huissier 2 mises en demeure le 5 août. Ces mises en demeure stipulaient que mon propriétaire a été informé le 28 mai de mon intention de céder le bail mais n’avait pas eu les informations des candidats. Il a réclamé que je retourne habiter les lieux jusqu’à la fin de mon engagement jusqu’au 30 sept 2018 et qu’il évincerait mes convives croyant que j’avais sous loué sans son accord mon logement. J’étais stupéfait de recevoir ces mises en demeure et j’ai donc écrit le 6 août à l’avocat de ce dernier qu’il semblait y avoir une confusion car le loyer n’est pas sous loué et que mon loyer est payé en annexant les copies de mes chèques, que je respectais mes obligations envers le propriétaire et que je demeure responsable des lieux jusqu’au 30 septembre 2018 tel que prévu par le bail et tel que stipulé dans leurs mises en demeure du 5 août.

    J’ai reçu ce matin, le 8 août 2018, une autre lettre de ce même avocat qui m’informe que je n’ai pas avisé le propriétaire de la non reconduction de mon bail dans les délais prévus et que la reconduction par défaut de mon bail est effective et que je serais responsable de ce bail jusqu’au 30 sept 2019???

    Le 5 août il m’envoie des mises en demeure me disant que le 28 mai le proprio a été avisé que je voulais céder le bail et me dit de respecter mes obligations jusqu’au 30 sept 2018 et 3 jours plus tard, il affirme qu’il n’était pas au courant que je ne reconduisais pas le bail et veut que je reste un an de plus ??

    Au secours !! Qu’est ce que je peux faire ? Avec les deux loyers à assumer par les derniers temps, je n’ai pas les moyens de payer un avocat.

    Avez-vous des conseils ?

    Merci d’avance à tous et à toutes.

  5. Lise Leveillee dit :

    J’ai comme voisin du dessus un homme qui vit seul et qui semble souffrir d’une maladie mentale de persécutation. Il croit de façon délusionnelle que je le persécute. Il cogne sur son plafond à des heures vraiment tardives, parfois après Minuit et cela mêmen si moi je ne fais pas de bruit. Hier soir, il s’est permis de jouer de la musique forte sous mon logement et sa musique pouvait être entendue malgré que mon air climatisé fonctionnait. Je me suis souvent plainte au propriétaire qui est un homme plutôt mou point de vue personnalité. Le locataire est un hypocrite, disant au propriétaire qu’il ne refera plus ce qu’il fait pour déranger mais il fait pire la fois suivante. Lorsque confronté la première fois au sujet des coups au plafond, il a allégué que je sautais comme un lapin le suivant d’une pièce à l’autre (lol!). Nous lui avons dit qu’il marchait très fort alors si je pouvais l’entendre pour le suivre. Voyant que son argument ne tenait pas debout, il a dit qu’il tuait des mouches avec un marteau. J’ai fait remarqué au propriétaire que le locataire détruisait sa propriété si c’était ainsi qu’il tuait des mouches. Il semble me blâmer pour des torts imaginaires. Je passe mes soirées à travailler sur mon ordinateur, je n’ai pas de hauts-parleurs, je marche pieds nus ou en pantoufles. Même mes voisins d’à côté ne font que le bruit normal pour un quadruplex soit marcher et comme ce n’est pas insonorisé à 100%, on entend des bribes de conversations mais pas assez pour comprendre ce qu’ils disent. Les autres voisins au rez-de-chaussée ne sont tapageurs que lorsque la petite court dans le logement. C’est devenu intolérable. J’ai des problèmes de santé et lorsque je ne dors pas suffisamment, j’ai des nausées et je manque des journées de travail non payées.

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