L’importance de bien rédiger une offre d’achat... et de la respecter!

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous vous apprêtez à présenter une offre d’achat au vendeur ? Il est important de connaître les conséquences juridiques de ce geste : si le vendeur accepte votre offre, il s’oblige alors à vendre l’immeuble et l’acheteur doit l’acheter.

L’offre d’achat peut être conditionnelle à certaines démarches, par exemple à l’obtention du financement ou d’un rapport d’inspection jugé satisfaisant par l’acheteur. Ces conditions préalables à la vente, y compris le délai pour les remplir, doivent être précisées dans l’offre. Si l’offre ne comporte aucune condition, ou si les conditions sont respectées, l’engagement est généralement irrévocable et l’acheteur ne peut alors pas se désister. S’il refuse d’acheter, il s’expose à des poursuites judiciaires du vendeur ou même du courtier immobilier. Voici trois exemples tirés de la jurisprudence récente. 

Dans Lecours c. Riviere Rodriguez, l’acheteur a été condamné à payer des dommages-intérêts de 224 471 $ au vendeur, car il a refusé de donner suite à sa promesse d’achat. Il avait obtenu le financement hypothécaire prévu, mais il a ensuite quitté son emploi pour retourner aux études. Il a informé son prêteur d’arrêter le processus de crédit, car il n’avait plus l’intention d’acheter la résidence. Le juge a conclu qu’il s’était lui-même placé en situation d'absence de revenus réguliers et qu’il ne pouvait invoquer sa propre turpitude pour refuser d’honorer son engagement. Cette décision est portée en appel (déclaration d'appel, 2016-12-08 (C.A.) 200-09-009416-162).

Les acheteurs de condos qui tiennent à emménager avec leur animal de compagnie doivent s’assurer de prévoir une condition à cet égard dans l’offre d’achat. Dans Brosseau c. Dextradeur, ils avaient refusé de signer l'acte de vente parce qu’aucun animal n’était autorisé dans les unités de copropriété de l’immeuble. Même s’ils avaient connaissance de cette interdiction, ils n’ont fait ajouter aucune condition relative à la possibilité d'avoir un animal domestique. Ils ont été condamnés à payer au vendeur des dommages-intérêts de 23 456 $ pour avoir refusé de passer titre.

Enfin, dans McIntyre c. Rabb, les acheteurs, qui s’apprêtaient à faire l’acquisition d’une propriété au prix de 1 450 000 $, avaient omis d’inclure dans l’offre d’achat une condition relative à l'obtention d'un prêt hypothécaire de 1 000 000 $. Le juge a conclu qu’il s’agissait d’une erreur inexcusable qui ne leur permettait pas d’annuler l'offre d'achat acceptée. Il les a condamnés à payer 98 040 $ au vendeur.

Il est donc important de bien rédiger une offre d’achat et de consulter un notaire en cas de doute, car les conséquences peuvent être lourdes !

Références

• Lecours c. Riviere Rodriguez (C.S., 2016-11-10), 2016 QCCS 5572, SOQUIJ AZ-51342411, 2016EXP-3847, J.E. 2016-2119.
• Brosseau c. Dextradeur (C.Q., 2016-03-24), 2016 QCCQ 3023, SOQUIJ AZ-51284479, 2016EXP-1826, J.E. 2016-1011.
• McIntyre c. Rabb (C.S., 2014-05-13), 2014 QCCS 2113, SOQUIJ AZ-51075196, 2014EXP-1956, J.E. 2014-1105. Appel principal rejeté sur requête et appel incident sans objet (C.A., 2014-09-29) , 2014 QCCA 1800, SOQUIJ AZ-51112644.