Publié initialement sur LesAffaires.com.
Le litige dans Ostiguy c. Allie met en cause les propriétaires de deux immeubles contigus, celui du couple Ostiguy-Savard, dont les titres leur octroient la propriété de quatre stationnements, et celui d’Allie, dont les titres ne lui attribuent aucun stationnement, outre un espace que cette dernière utilise à cette fin. Après avoir acquis leur immeuble, le couple Ostiguy-Savard a constaté que le fils de leur voisine utilisait deux des quatre places de stationnement situées sur leur immeuble. Ceux-ci ont donc intenté un recours en injonction permanente afin de faire respecter leur droit de propriété, lequel est inscrit au registre foncier. Pour sa part, Allie a demandé au tribunal de reconnaître son droit de propriété, acquis par voie de prescription décennale. En première instance, le juge a rejeté le recours d’Ostiguy-Savard et a conclu que leur voisine, par sa possession jointe à celle de son auteur, avait acquis la propriété d’une seule des deux places de stationnement en litige. Pour la majorité, la juge Savard a rejeté l’appel du couple.
Tout d’abord, la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété par l’effet de la possession qui, pour produire ses effets, doit être paisible, continue, publique et non équivoque (art. 922 et 2910 du Code civil du Québec (C.C.Q.) (paragr. 18)), ce qui est le cas de la possession d’Allie. Cet arrêt est d’une grande importance puisqu’il vient statuer sur l’interprétation de l’article 2918 C.C.Q., qui se lit comme suit :
Celui qui, pendant 10 ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice.
Or, cette disposition, entrée en vigueur le 9 octobre 2001, ne modifie pas le droit existant sous le Code civil du Bas Canada: la possession utile d’un possesseur est opposable au propriétaire dont le titre est inscrit au registre foncier, peu importe que cette inscription survienne après que le délai acquisitif (10 ans) est révolu et même avant la demande en justice requise en vertu de cette disposition (paragr. 30). Ainsi, la Cour d’appel a conclu que la possession utile d’Allie et de son auteur depuis 1994 était opposable au couple Ostiguy-Savard, bien que le titre de ces derniers ait été inscrit au registre foncier en 2011, après le délai acquisitif écoulé au bénéfice de leur voisine, mais avant la demande en justice instituée par cette dernière en mars 2012 (paragr. 46).
Il faut admettre, tel que l’a souligné le juge Jacques, dissident, que cette conclusion remet en cause la stabilité des transactions immobilières (paragr. 51).
Références
- Ostiguy c. Allie (C.S., 2013-10-22), 2013 QCCS 5808, SOQUIJ AZ-51020921.
- Ostiguy c. Allie (C.A., 2015-08-25), 2015 QCCA 1368, SOQUIJ AZ-51208986. À la date de diffusion, la décision n’avait pas fait l’objet de pourvoi à la Cour suprême du Canada.
Arrêt effectivement surprenant. Merci de nous en informer.
Reste à voir si l’affaire sera portée devant la Cour suprême.
Si je comprend bien le raisonnement du juge dissident, à chaque fois que l’immeuble occupé par un tiers, qui ne détient pas de titres de propriété publié sur ce terrain, est transféré par acte translatif de propriété dûment publié, le délai de prescrition de 10 ans recommencerait à 0!!!!!
quelqu’un a déjà dit que nous vivons dans une maison de fous! je partage cette opinion
a 100′ pour-cent . . .
Ça n’a aucun bon sens! Vous étes gentil avec le voisin pour lui éviter de stationner loin sur la rue, vous lui permettez de passer sur votre terrain pour se rendre au lac en quelques minutes à pied au lieu qu’il fasse un parcours de 15 minutes en auto. Puis après 3 ou 10 ans il se retourne et les Tribunaux lui remettent gentiment une bonne part de votre propriété que vous passez une vie à de travail et d’économies à acquérir pour léguer en héritage a vos enfants. Tout ça sans que le nouveau propriétaire n’ai payé un cent d’hypothèque, taxes, etc. Et j’imagine que le vrai propriétaire ne peut demander de remboursement. Pire, question comme çà, j’imagine qu’il doit continuer de payer comme si de rien n’était? Ce n’est pas de la « Justice » , mais du vol avrc l’encouragement des Tribunaux et du Système de Justice québécois! Ca me lève le coeur et baisse l’estime envers Le systeme de justoce et ses administrateurs.