Punaises de lit au logement : les recours possibles

Dans une chronique précédente, j’ai traité des conséquences de la présence de punaises de lit dans un contexte locatif. Il a alors été question des obligations respectives du locataire et du locateur. Je vais maintenant exposer les recours qui peuvent être entrepris dans une telle situation.

L’article 1863 du Code civil du Québec (C.C.Q.), qui énonce les recours qui peuvent être intentés, tant par le locateur que par le locataire, se lit comme suit :

L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir.

(Caractères gras ajoutés.)

Recours du locataire

Dans Soudre, la locataire a été aux prises avec des punaises de lit dans son logement durant 9 mois.

La juge administrative Gascon a estimé que, même si la présence de ces insectes est un fléau, «l’obligation de la locatrice est de prendre tous les moyens pour le résoudre, sans tarder, avec les meilleurs experts, et ce, dès le début du problème. Son obligation est de résultat, ou de garantie et non pas une de moyen» (paragr. 94) (Caractères gras ajoutés.) (art. 1854 et 1910 C.C.Q.). Tel qu’il est mentionné dans ma chronique précédente, contrairement à l’affaire Marcotte, la juge a ici refusé de tenir compte de la défense de la simple diligence raisonnable. 

En l’espèce, la présence de punaises constatée tardivement dans les fauteuils roulants de la locataire a permis de démontrer qu'il y avait eu des lacunes dans les traitements d’extermination. Ces fauteuils devaient être traités de la même manière que les autres biens meubles. Dans ces circonstances, la locataire a eu droit à 3 000 $ à titre de dommages moraux. Quant aux dommages matériels réclamés, la preuve était insuffisante pour retenir que ses meubles étaient endommagés ou qu'ils ne pouvaient être traités et nettoyés.

Dans Gagnon, l’infestation de punaises de lit a notamment causé de l'anxiété et de l'insomnie à la locataire, laquelle a également été piquée à plusieurs reprises. Puisqu'il a été démontré que les troubles et inconvénients subis par cette dernière étaient importants et que les moyens utilisés par le locateur pour résoudre le problème n'ont pas été suffisants, en plus d'avoir été tardifs, la Régie du logement a accordé à la locataire une réduction de loyer de 150 $ par mois; le loyer mensuel était fixé à 477 $, et ce, pour une période de 5 mois, pour une réduction totale de 750 $.

Celle-ci a également eu droit à 2 500 $ en dommages moraux ainsi qu'à 3 000 $ pour les dommages causés à ses meubles. À cet égard, la locataire ne pouvait réclamer la totalité du coût de remplacement de son mobilier sans tenir compte de son usure et du fait que certains biens pouvaient être nettoyés.

Lorsque le problème persiste en raison de l’omission du locateur d’agir, le locataire peut demander à la Régie du logement d’ordonner à ce dernier d’effectuer les traitements nécessaires afin d’éradiquer de façon définitive la présence de punaises dans son logement. Les traitements d’extermination doivent alors être exécutés par un exterminateur détenant un permis pour ce faire.

Recours du locateur

Dans l’affaire Corporation Headway ltée, la locatrice a démontré que le locataire causait un grave problème d'hygiène dans son logement en raison de la présence continue de punaises de lit ou de blattes, mais aussi en raison du désordre général qui y régnait, de l'encombrement qui le caractérisait et de son état de malpropreté.

En raison de son refus de collaborer à un traitement d'extermination, le locataire a manqué à ses obligations et a causé un préjudice sérieux à la locatrice ainsi qu'aux autres occupants de l'immeuble, ce qui justifiait la résiliation de son bail.

D’autre part, il est reconnu que l'absence de préparation adéquate du logement par le locataire suivant les directives de l'exterminateur empêche de traiter efficacement celui-ci pour éradiquer les punaises de lit et rend inutile, au bout du compte, le traitement. Une telle situation cause un préjudice sérieux au locateur et lui permet d’obtenir la résiliation du bail (Morel).

Comme il est mentionné dans Soudre, la présence de punaises de lit constitue un fléau. Or, le seul moyen de l’enrayer est que tous remplissent adéquatement et rapidement leurs obligations. Dans le cas contraire, le problème va perdurer. Malheureusement, il n’y a pas de solution miracle!