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Oct 06 2015

Revue jurisprudentielle en matière de louage résidentiel

Éducaloi

Éducaloi

Le présent billet se veut un survol de la jurisprudence qui pourrait vous être utile si vous êtes locataire ou locateur d’un logement résidentiel.

Comme notre outil de recherche (Services aux citoyens) regorge de décisions en la matière, il a été difficile de n’en retenir que quelques-unes.

1) Formation du bail

L’article 1904 du Code civil du Québec (C.C.Q.) se lit comme suit :

Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté.

Dans Lebel c. Dumont, il a été décidé que le locateur ne pouvait exiger de ses locataires le versement d’un dépôt de 50 $ par mois pour garantir le bon comportement de leur chien dans les lieux loués.

D’autre part, l’article 1894 C.C.Q. prévoit ceci :

Le locateur est tenu, avant la conclusion du bail, de remettre au locataire, le cas échéant, un exemplaire du règlement de l’immeuble portant sur les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des logements et des lieux d’usage commun. […]

Comme cette disposition est d’ordre public de protection, la remise du règlement de l’immeuble avant la conclusion du bail est obligatoire et, à défaut de ce faire, le locataire n’est pas tenu de le respecter (Gendron c. Beaufort, paragr. 29)

2) Obligation du locateur

Le locateur a notamment la responsabilité légale de procurer la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail. À cet égard, je vous renvoie à l’article 1861 C.C.Q. :

Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

Dans l’affaire N.R. c. Guilbault, les cris, les pleurs, les hurlements, le tapage, les claquements de portes et les chicanes constantes et répétées entre la mère et son conjoint mais aussi avec ses trois jeunes enfants étaient le lot quotidien des locataires fautifs. Épuisée par la situation, la locataire demanderesse a reçu un diagnostic de dépression. D’ailleurs, ce n’est qu’en quittant son logement avec le consentement des locateurs, qui ont accepté de résilier le bail, que la locataire a retrouvé la paix d’esprit, sans subir les conséquences des bruits excessifs issus des habitudes de vie d’une famille dysfonctionnelle, prompte à user de violence de toute sorte. Comme les locateurs n’ont pas exécuté les obligations auxquelles ils étaient tenus par la loi envers la locataire et qu’ils n’ont pas fait preuve de diligence pour que cessent les troubles de jouissance engendrés par les locataires fautifs, ils ont été condamnés à payer à la locataire 1 000 $ à titre de dommages moraux. Celle-ci a également eu droit à une diminution de loyer de 200 $ par mois, pour une somme totale de 1 200 $.

Dans Maddane c. Diedhiou, la Régie du logement a conclu que les locataires ont subi le harcèlement du locateur, lequel a notamment coupé l’électricité de leur logement pendant l’hiver, et ce, dans le but de les évincer. Celui-ci a également fait jouer de la musique à haut volume dans le garage adjacent au logement et déposé une procédure en éviction auprès de la Régie uniquement pour mettre de la pression psychologique sur les locataires afin qu’ils quittent les lieux loués. Le locateur a été condamné à payer aux locataires 6 000 $ en dommages moraux et 1 000 $ en dommages punitifs.

De plus, un locateur qui ne peut joindre le locataire pour percevoir le loyer du mois ne peut changer la serrure de son appartement dans le but de le forcer indirectement à communiquer avec lui pour payer son loyer. C’est ce qui s’est passé dans la cause Charron c. Soglo. Étant sans nouvelles de son locataire, le locateur a vidé son logement et les biens qui s’y trouvaient ont été transportés dans un entrepôt ainsi que dans un autre appartement. Comme il a contrevenu aux articles 1934 et 1936 C.C.Q. ainsi qu’à la Charte des droits et libertés de la personne, le locataire a eu droit à 2 500 $ en dommages-intérêts ainsi qu’à 4 000 $ en dommages punitifs.

3) Fin du bail

Il sera maintenant question de la reprise de possession du logement, un droit accordé au locateur à l’article 1957 alinéa 1 C.C.Q. :

Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Quant à l’article 1968 de la loi, il prévoit que le locataire peut réclamer des dommages-intérêts lorsque la reprise a été obtenue de mauvaise foi.

Cette dernière disposition a été appliquée dans Lizotte c. Arisona, car les locataires ont dû quitter leur logement à la suite d’une reprise de possession qualifiée par le juge de subterfuge. Outre le fait que les locateurs ne leur ont jamais versé l’indemnité consentie entre les parties pour cette reprise, il s’est avéré que leur intention était de vendre l’immeuble, lequel était plus attrayant sans la présence des locataires. Étant donné que ceux-ci, des personnes âgées, ont été dépossédés du logement qu’ils avaient habité pendant près de 20 ans et déracinés de leur milieu de vie par des locateurs qui, de façon intentionnelle et illicite, ont bafoué leur droit au maintien dans les lieux, une somme de 5 000 $ a été accordée à chacun d’eux à titre de dommages punitifs. De plus, les locateurs ont été condamnés à leur verser 3 435 $, représentant la moitié de la différence de loyer payé par les deux locataires pendant un an. Enfin, chacun des locataires a eu droit à 1 000 $ pour ses frais de déménagement, à 150 $ pour ses frais de branchement et à 1 000 $ pour le stress associé aux événements.

Dans un autre ordre d’idée, un locateur peut obtenir la résiliation du bail conclu avec un locataire lorsqu’il démontre que celui-ci cause préjudice aux autres locataires dans la jouissance normale de leur logement. Dans la cause Héneault c. Marois, en raison du bruit constant, continu et excessif produit par la locataire et son conjoint, à qui elle donnait accès à son logement, les locateurs ont perdu des locataires. Le bail liant les parties a donc été résilié et il a été ordonné à la locataire de quitter les lieux.

J’espère que cette revue jurisprudentielle vous sera utile dans vos relations découlant d’un bail de logement!

Références

  • Lebel c. Dumont (R.D.L., 2015-03-17), 2015 QCRDL 8885, SOQUIJ AZ-51161061, 2015EXP-1364
  • Gendron c. Beaufort (R.D.L., 2014-11-17), 2014 QCRDL 39065, SOQUIJ AZ-51127353, 2014EXP-3880
  • N.R. c. Guilbault (R.D.L., 2015-01-21), 2015 QCRDL 2129, SOQUIJAZ-51145020, 2015EXP-1015
  • Meddane c. Diedhiou (C.Q., 2015-07-02), 2015 QCCQ 6072, SOQUIJ AZ-51195001, 2015EXP-2386, J.E. 2015-1333
  • Charron c. Soglo (R.D.L., 2014-11-10), 2014 QCRDL 38938, SOQUIJAZ-51126978, 2014EXP-3881
  • Lizotte c. Arisona (R.D.L., 2014-09-04), 2014 QCRDL 30395, SOQUIJAZ-51106527, 2014EXP-3563. Requête en rétractation de jugement accueillie; convocation des parties à une nouvelle audience (C.Q., 2014-11-05), 2014 QCRDL 37589, SOQUIJ AZ-51123243. Règlement hors cour (C.Q., 2015-04-10), 2015 QCRDL 11367, SOQUIJ AZ-51166777
  • Héneault c. Marois (R.D.L., 2014-07-17), 2014 QCRDL 25438, SOQUIJ AZ-51094605, 2014EXP-317

En apprendre plus sur le bail de logement chez Éducaloi.

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2 commentaires

  1. m.deslauriers

    J’aimerais savoir s’il existe un recours contre la fumée indirecte qui pollue mon appartement. Les conduits de ventilation transportent la pollution, la fumée de cigarette issue des appartements des fumeurs.

    1. Geneviève Gélinas

      Je ne peux me prononcer sur les recours précis à engager eu égard aux particularités de votre dossier, mais il y a des dizaines de décisions à ce sujet et qui pourront vous inspirer.

      Elles sont repérables en faisant une recherche avec les mots fumée et cigarette et voisin à http://citoyens.soquij.qc.ca/ (assurez-vous de choisir Régie du logement dans le menu Tribunal ou organisme).

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